Gesellschafterdarlehen an vermögensverwaltende Personengesellschaften: BFH-Urteil 2024 mit weitreichenden Folgen für Immobilieninvestoren
Viele Immobilieninvestoren nutzen vermögensverwaltende Personengesellschaften – etwa die klassische GmbH & Co. KG – als steuerlich vorteilhafte Struktur. Oft finanzieren Gesellschafter Immobilienkäufe mit privaten Darlehen an die Gesellschaft. Doch was steuerlich zunächst sinnvoll klingt, birgt ein Risiko: Wird das Gesellschafterdarlehen als „Insichgeschäft“ gewertet, können Werbungskosten und Kapitaleinkünfte steuerlich ins Leere laufen.
Ein aktuelles BFH-Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27.11.2024 (Az. I R 19/21) bringt hier nun klare Leitlinien – mit spürbaren Auswirkungen für die steuerliche Gestaltung von Immobilieninvestitionen.
Kernaussage des BFH: Kein Werbungskostenabzug bei Insichgeschäften
Im Urteilsfall gewährte ein alleiniger Kommanditist seiner vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG ein verzinsliches Darlehen zum Kauf eines vermieteten Grundstücks. Die Gesellschaft machte die Zinsen als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt – und später der BFH – lehnten das ab.
Begründung: Aufgrund der sogenannten Bruchteilsbetrachtung (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO) wird das Gesellschaftsvermögen anteilig direkt den Gesellschaftern zugerechnet. Damit liegt im Umfang der eigenen Beteiligung eine Darlehensvergabe „an sich selbst“ vor – ein steuerlich unbeachtliches Insichgeschäft.
Die Folgen im Überblick:
- Keine Werbungskosten bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft für Zinszahlungen, soweit der Gesellschafter selbst betroffen ist.
- Keine Kapitaleinkünfte beim darlehensgebenden Gesellschafter – die Zinsen gelten in diesem Umfang nicht als Einnahmen nach § 20 EStG.
- Steuerneutrale Einlage: Die Darlehenshingabe ist insoweit eine steuerneutrale Einlage.
Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?
Immobilieninvestoren, die über vermögensverwaltende Personengesellschaften (wie GmbH & Co. KG) investieren, sollten künftig sehr genau prüfen, wie Gesellschafterdarlehen gestaltet sind. Das BFH-Urteil macht klar: Eine steuerliche Anerkennung von Darlehenszinsen ist nur dann möglich, wenn der darlehensgebende Gesellschafter nicht (oder nur teilweise) selbst von der Darlehensverbindlichkeit betroffen ist.
Beispiel:
- Ein Gesellschafter hält 100 % der Anteile an der vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG → Darlehenszinsen vollständig steuerlich irrelevant.
- Mehrere Gesellschafter beteiligt → Zinszahlungen ggf. anteilig als Werbungskosten und Kapitaleinkünfte relevant.
Bruchteilsbetrachtung: Das steuerliche Schlüsselkonzept
Die Bruchteilsbetrachtung ersetzt bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften das klassische Gesamthandsprinzip. Sie führt dazu, dass Leistungsbeziehungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter steuerlich teilweise nicht anerkannt werden, weil der Gesellschafter faktisch an sich selbst leistet.
Dieses Prinzip wurde bereits bei Vermietungen („Vermietung an sich selbst“) angewandt und ist nun auch auf Gesellschafterdarlehen ausgedehnt worden. Für Immobilieninvestoren ist das eine wichtige Erkenntnis – gerade bei interner Finanzierung oder Neustrukturierung.
Praxisempfehlungen für Immobilieninvestoren
- Gestaltungsprüfung bei Gesellschafterdarlehen: Vermeiden Sie Insichgeschäfte, indem Sie die Beteiligungsverhältnisse und Finanzierungsstruktur genau analysieren.
- Darlehen vertraglich sauber gestalten: Eine klare Abgrenzung von Sondervergütungen und Vorabgewinnen kann helfen, steuerliche Nachteile zu vermeiden.
- Anteiliges Vorgehen prüfen: Bei mehreren Gesellschaftern kann ein Darlehen steuerlich wirksam gestaltet werden – allerdings ist auf die richtige Dokumentation und Zurechnung zu achten.
- Finanzierung strategisch planen: Gegebenenfalls kann eine externe Fremdfinanzierung steuerlich günstiger sein als ein Darlehen „aus der eigenen Tasche“.
Fazit: Gestaltungsspielräume sinnvoll nutzen
Das BFH-Urteil vom 27.11.2024 bringt Licht ins Dunkel: Gesellschafterdarlehen an vermögensverwaltende Personengesellschaften unterliegen strengen steuerlichen Regeln. Wer diese nicht beachtet, verschenkt Steuervorteile – oder riskiert Nachzahlungen.
Für Immobilieninvestoren gilt: Steuerliche Gestaltung muss individuell, vorausschauend und rechtssicher erfolgen. Die richtige Struktur macht den Unterschied zwischen optimaler Steuerwirkung und steuerlicher Wirkungslosigkeit.
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