Verkauf eines Hauses mit Photovoltaikanlage: Wann wird es steuerlich kritisch?

Photovoltaikanlage beim Hausverkauf: Steuerliche Risiken

Immer mehr private Eigentümer setzen auf Solarstrom. Doch wer sein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen will, sollte steuerlich genau hinsehen. Die Frage, ob ein Verkauf steuerfrei möglich ist, hängt nicht nur von der bekannten 10-Jahresfrist ab – sondern auch von der Art und steuerlichen Behandlung der PV-Anlage.

Steuerfreiheit nach § 23 EStG: Die 10-Jahresfrist

Private Immobilienverkäufe sind grundsätzlich einkommensteuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Wird das Objekt selbst bewohnt, kann sogar schon eine Nutzung „im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren“ für Steuerfreiheit genügen.

Doch mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach wird es komplizierter.

PV-Anlage: Bestandteil des Hauses oder separates Wirtschaftsgut?

Ob der Verkauf steuerfrei ist, hängt davon ab, wie die PV-Anlage steuerlich eingeordnet wird:

Aufgeständerte PV-Anlage

• Technisch auf dem Dach montiert, aber nicht fest mit dem Gebäude verbunden

• Steuerlich eigenständiges Wirtschaftsgut

• Wird oft getrennt abgeschrieben oder im Betriebsvermögen geführt

Folge:
Wird das Gebäude nach 10 Jahren verkauft, bleibt der Hausverkauf steuerfrei – die PV-Anlage kann aber steuerpflichtig sein, sofern sie gesondert bilanziert wurde oder Betriebsvermögen darstellt.

Dachintegrierte PV-Anlage

• Ersetzt die Dacheindeckung

• Steuerlich als Gebäudebestandteil eingestuft

Folge:
Die PV-Anlage ist mit dem Haus „verschmolzen“ – ein Verkauf nach zehn Jahren ist insgesamt steuerfrei, sofern kein Betriebsvermögen betroffen ist.

PV-Anlage und Betriebsvermögen: Steuerfalle bei der Veräußerung

Wird durch den Betrieb der PV-Anlage eine gewerbliche Tätigkeit begründet – etwa durch Einspeisung gegen Vergütung – kann sie dem Betriebsvermögen zugeordnet sein.

Im ungünstigsten Fall wird dadurch auch das Gebäude infiziert (sogenannte „Betriebsvermögensinfektion“), sodass der gesamte Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig wird – selbst wenn die 10-Jahresfrist erfüllt ist.

Steuerfreiheit durch neue Regelungen seit 2022/2023

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden bestimmte PV-Anlagen rückwirkend ab dem 01.01.2022 einkommensteuerfrei gestellt (§ 3 Nr. 72 EStG):

• Max. 30 kWp auf Einfamilienhäusern

• Max. 15 kWp je Einheit bei Mehrfamilienhäusern

• Max. 100 kWp Gesamtleistung je Steuerpflichtigem

Auch eine Veräußerung nach wenigen Jahren kann steuerlich folgenlos sein, wenn die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind.

PV-Verkauf steuerfrei – nur unter bestimmten Bedingungen

Fazit: Verkauf Haus mit Photovoltaikanlage – steuerliche Prüfung lohnt sich

Die Frage, ob der Verkauf einer Immobilie mit PV-Anlage steuerfrei ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt auf die technische Umsetzung, die bilanziellen Zuordnungen und die konkrete Nutzung an. Gerade bei älteren Anlagen oder gewerblicher Einspeisung sollte im Vorfeld eine steuerliche Bewertung erfolgen, um unerwartete Steuerlasten zu vermeiden.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine fachliche Literatur dar und ersetzt keine steuerliche Beratung. Leser sollten bei Bedarf eine professionelle steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, um individuelle Fragen und Anliegen zu klären.